Kein Räumungsanspruch beim Ausbleiben von Spendengeldern des Vermieters an den Mieter zur Erfüllung der vereinbarten Mietzahlung

18.12.2023

Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages – aus steuerlichen Gründen – in einer gesonderten Vereinbarung, dass der Vermieter an den gemeinnützigen Mieter eine Spende zahlt, die dieser wiederum zur Begleichung der Mietzahlungen verwendet, gerät der Mieter im Fall des vertragswidrigen Ausbleibens der Spenden nicht in Zahlungsverzug. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat auf die Berufung der beklagten Mieterin hin das auf Zahlung und Räumung gerichtete Urteil des Landgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen.

Die Beklagte ist eine gemeinnützige Stiftung. Sie betreibt in einem 2012 von einer GmbH angemieteten Geschäftshaus in der Frankfurter Innenstadt ein Museum. Kurz nach Abschluss des Mietvertrages vereinbarten die Vermieterin und die Stiftung in einem gesonderten Dokument, dass die Vermieterin jährlich eine Spende etwa in Höhe der vereinbarten Jahresmiete an die Stiftung zahlt. Aus den Spendengeldern wollte die Stiftung, die über kein nennenswertes Vermögen verfügt, die Miete bezahlen. 2020 wurde das Gebäude an eine Immobiliengesellschaft aus Frankfurt verkauft. Die Kaufvertragsparteien vereinbarten die Übernahme der Spendenverpflichtung durch den Käufer und neuen Vermieter der Beklagten.

Nachdem von der neuen Vermieterin keine entsprechenden Spendengelder mehr an die Beklagte überwiesen wurden, konnte die Stiftung die Miete nicht mehr bezahlen. Die neue Vermieterin kündigte wegen Zahlungsverzugs und klagte die rückständige Miete ein.

Das Landgericht hatte der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Stiftung hat das OLG die Klage abgewiesen. Die Stiftung sei nicht mit den Mieten in Verzug geraten. Die zwischen der ursprünglichen Vermieterin und der Beklagten getroffene Spendenvereinbarung stelle eine mietrechtliche Abrede über Höhe und Fälligkeit der Miete dar; sie stehe entgegen der landgerichtlichen Annahme nicht allein im wirtschaftlichen Zusammenhang zu dem Mietvertrag. Damit sei diese Vereinbarung auf den neuen Käufer der vermieteten Räumlichkeiten übergegangen und binde ihn („Kauf bricht nicht Miete“).

Inhaltlich handele es sich bei der Spendenvereinbarung um eine verdeckte Vereinbarung über die Miethöhe. Mit der als Spende deklarierten Zahlung sei die zunächst vereinnahmte Miete zurückgezahlt und damit die tatsächlich vereinbarte Miete um die Höhe der Spendenvereinbarung reduziert worden. Die Parteien hätten sich auf diese Weise die Gemeinnützigkeit der Beklagten zunutze gemacht, „indem der tatsächlich nicht verlangte Mietanteil über die Deklaration als Spende einer steuerlichen Privilegierung zugeführt werden konnte“, vertieft das OLG. Durch die Zahlung der Jahresspende schuldete die Beklagte faktisch gar keine Miete.

Den Beteiligten sei es darum gegangen, durch die Vereinbarung einer bestimmten Miethöhe einerseits und der späteren Spendenvereinbarung andererseits sich besondere steuerliche Umstände, die mit der Abzugsfähigkeit von Spenden einhergehen, zunutze zu machen. Nach der Rechtsauffassung des Finanzministeriums seien Zuwendungen des Sponsors, die keine Betriebsausgaben seien, als Spenden (nach § 10b EStG) zu behandeln, wenn sie zur Förderung steuerbegünstigter Zwecke freiwillig erbracht werden, kein Entgelt für eine bestimmte Leistung sind und im tatsächlichen wirtschaftlichen Zusammenhang mit dessen Leistung stehen. Da die Beteiligten hier die Spende in einer gesonderten Vereinbarung geregelt hatten, habe vermieden werden können, dass die Abzugsfähigkeit der Spende von den zuständigen Steuerbehörden in Zweifel gezogen werden konnte.

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Mit der Nichtzulassungsbeschwerde kann die Klägerin die Zulassung der Revision beim BGH begehren.

OLG Frankfurt, Pressemitteilung vom 22.11.2023 zum Urteil 2 U 115/22 vom 07.11.2023 (nrkr)